Kwaalburg 2K2

Beschikbaar een tweetal bouwkavels voor het bouwen van twee schuurwoningen aan de rand van de dorpskern Alphen.

Locatie
Vanuit de rotonde richting Baarle-Nassau, rijdt u richting Alphen en komt u voorbij deze prachtige locatie. Op de hoek Kwaalburg – Baarleseweg worden de agrarische gebouwen gesloopt en komen er drie bouwkavels beschikbaar. Aan de rand van het dorp, in het buitengebied, maar toch dicht bij het centrum van Alphen.
De bestaande woning Kwaalburg 2 Alphen blijft behouden. Het perceel wordt afgesplitst van de rest en zal een totaal oppervlak hebben van ca. 1.131 m². De woning krijgt de bestemming ‘wonen-1’ en er zal een nieuwe garage/schuur bij gebouwd mogen worden. De woning zal medio 2024-2025 te koop worden aangeboden.

De bestaande schuren worden gesloopt waarna er drie bouwkavels ontstaan, te weten:
perceel 2 oppervlak ca. 1,873 m²
perceel 3 oppervlak ca. 6.767 m²
perceel 4 oppervlak ca. 3.071 m² (op dit perceel is een waterbron van 236 m diep aanwezig)

De bestemming van de bouwkavels wordt ‘wonen-2’, wat onder andere inhoudt dat hier een drietal schuurwoningen gebouwd mogen worden met een maximale inhoud van 1.000 m³. Wij verwijzen hierbij naar het Beeldkwaliteitsplan Kwaalburg 2 Alphen en het bestemmingsplan ‘Kwaalburg 2 Alphen’ wat in voorbereiding is.
Via de Kwaalburg zullen de vier percelen ontsloten worden middels een eigen toegangsweg. Via deze weg zijn de percelen 1, 2, 3 en 4 bereikbaar. De weg is mandelig wat betekent dat de eigenaren van percelen 1, 2, 3 en 4 eigenaar van de weg zijn.

Percelen 2 en 4 worden te koop aangeboden.

De drie bouwkavels komen aan de rand van Alphen met zicht op de dorpskern en Kerktoren. Rustig gelegen maar toch dicht bij de voorzieningen van Alphen. De kern van Baarle-Nassau, met al haar voorzieningen, ligt op een afstand van 4 km. Het ‘Belslijntje’ is een fietspad tussen de twee kernen.

Procedure
Voor het plan heeft de initiatiefnemer veelvuldig overleg gehad met de gemeente Alphen-Chaam en de Provincie Noord-Brabant. De heer Joep Horevoorts van Horevoorts Advies BV begeleidt de initiatiefnemer in dezen. Zowel de gemeente als de provincie zien het plan als een kwaliteitsverbetering voor dit gebied. Het voorontwerp bestemmingsplan is op 11 oktober 2023 ter visie gelegd. De bestaande agrarische gebouwen worden begin 2024 gesloopt.
Het bestemmingsplan ‘Kwaalburg 2 Alphen’ is 7 maart 2024 door de gemeenteraad Alphen-Chaam ongewijzigd goedgekeurd. In de tervisieleggingstermijn van 6 weken hierna zijn er geen bezwaren op het plan ontvangen en is dus nu onherroepelijk.

Deel uit bestemmingsplan ‘Kwaalburg 2 Alphen’

Artikel 7 Wonen - 2
7.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Wonen - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. wonen in een schuurwoning;
b. kleinschalig logeren, waarbij de bruto-vloeroppervlakte niet meer mag bedragen dan 100 m2;
c. aan-huis-verbonden beroepen of bedrijven;
d. paden en wegen en parkeervoorzieningen;
e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
f. groenvoorzieningen;
g. tuinen, niet zijnde erf.

7.2 Bouwregels
7.2.1 Algemeen
a. per bestemmingsvlak is bebouwing ten behoeve van één schuurwoning toegestaan;
b. schuurwoningen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd.

7.2.2 Woningen
Voor het bouwen van schuurwoningen gelden de volgende bepalingen:
a. de inhoud van de schuurwoning mag niet meer bedragen dan 1.000 m3;
b. de goothoogte mag niet meer bedragen dan 6 meter;
c. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 9 meter.

7.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen:
a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer bedragen dan 2 meter;
b. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 3 meter.

7.2.4 Bouwregel met betrekking tot geluidhinder
a. het bouwen van woningen en andere geluidgevoelige gebouwen als bedoeld in de Wet geluidhinder, waarvan de gevel(delen) of gevels zijn gelegen binnen een geluidszone van een weg of spoorweg als bedoeld in de Wet geluidhinder, is uitsluitend toegestaan indien de gevel(delen) of gevels zijn uitgevoerd als dove gevel, tenzij uit akoestisch onderzoek blijkt dat, al dan niet door het treffen van (afschermende) maatregelen, de geluidbelasting op de gevels van de woningen en andere geluidgevoelige gebouwen ten gevolge van elk van deze zones lager of gelijk is aan: 1. de voorkeursgrenswaarde zoals bedoeld in de Wet geluidhinder, en is verzekerd dat uit het akoestisch onderzoek volgende maatregelen worden getroffen en in stand gehouden, of;
2. de voor deze gebouwen vastgestelde hogere grenswaarde voor de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting zoals bedoeld in de Wet geluidhinder, en is verzekerd dat uit het akoestisch onderzoek volgende maatregelen worden getroffen en in stand gehouden;
b. het bouwen van woningen of andere geluidgevoelige gebouwen is uitsluitend toegestaan als deze uit niet meer dan één dove gevel bestaan;
c. woningen of andere geluidgevoelige gebouwen die worden gebouwd met een dove gevel moeten worden voorzien van minimaal één geluidluwe zijde, met dien verstande dat minimaal één verblijfsruimte aan deze geluidluwe zijde dient te worden gesitueerd;
d. woningen of andere geluidgevoelige gebouwen waarvoor hogere grenswaarden zijn vastgesteld van meer dan 53 dB (wegverkeer) of meer dan 55 dB (railverkeer) zoals bedoeld in de Wet geluidhinder moeten worden voorzien van minimaal één geluidluwe zijde, met dien verstande dat minimaal één verblijfsruimte aan deze geluidluwe zijde dient te worden gesitueerd.

7.3 Nadere eisen
Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan:
a. de beeldkwaliteit van het toekomstig plangebied op basis van het bepaalde in het beeldkwaliteitsplan, zoals opgenomen in bijlage 3 van de regels.

7.4 Specifieke gebruiksregels
7.4.1 Aan huis verbonden beroep of bedrijf
Binnen de bestemming 'Wonen - 2' is de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf toegestaan als ondergeschikte activiteit bij de woonfunctie, waarbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:
a. de omvang van de activiteit mag niet meer bedragen dan 30% van de gezamenlijke oppervlakte van de bebouwing van de woning en/of bijgebouwen tot een maximum van 50 m2;
b. het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en mag geen onevenredige toename van de parkeerbehoefte veroorzaken;
c. de activiteit dient milieu hygiënisch inpasbaar te zijn in de woonomgeving;
d. aan-huis-verbonden bedrijven zijn uitsluitend toegestaan in de vorm van bedrijven met milieu categorie 1 die zijn genoemd in de als bijlage 1 opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten;
e. detailhandel is niet toegestaan;
f. de activiteit moet uitgeoefend worden door de hoofdbewoner.

Voor de volledige tekst verwijzen wij graag naar het bestemmingsplan ‘Kwaalburg 2 Alphen’ en het beeldkwaliteitsplan Kwaalburg 2 Alphen.