Welysestraat 4

OP EEN FANTASTISCHE LOCATIE AAN DE WELYSESTRAAT, EN GRENZEND AAN DE WAALBANDIJK, GELEGEN KARAKTERISTIEK HALFVRIJSTAAND WOONHUIS OP EEN GROOT PERCEEL VAN MAAR LIEFST 3.617 M2. HET BETREFT HIER HET VOORHUIS VAN EEN VOORMALIGE BOERENHOEVE, WELKE GEMODERNISEERD IS MET BEHOUD VAN AUTHENTIEKE DETAILS.
DE WONING HEEFT EEN ROYAAL WOONOPPERVLAK VAN CIRCA 176 M2 EN IS VOORZIEN VAN 4 (SLAAP)KAMERS. OOK IS ER EEN GROTE SCHUUR VAN CIRCA 39 M2 AANWEZIG, DEZE SCHUUR IS VERDEELD IN 2 HANDIGE BERGINGEN. AANSLUITEND IS EEN GROTE CARPORT MET OVERDEKTE PARKEERGELEGENHEID VOOR 2 AUTO'S. VOOR EN NAAST DE WONING IS EEN FRAAI AANGELEGDE TUIN MET VEEL PRIVACY EN EEN GUNSTIGE ZONLIGGING (ZUID EN WEST).
AAN DE OVERZIJDE VAN DE WAALBANDIJK ZIJN DE UITERWAARDEN EN DE WAAL GELEGEN. HIER IS HET HEERLIJK WANDELEN EN GENIETEN VAN DE VERGEZICHTEN. AAN DE WELYSESTRAAT IS HET HEERLIJK VRIJ EN LANDELIJK WONEN, MAAR TOCH OP KORTE AFSTAND VAN WINKELS EN SCHOLEN. OOK IS DE OPRIT VAN DE A-15 SNEL TE BEREIKEN.

VOORMALIGE BOERENHOEVE GERENOVEERD & GEMODERNISEERD
Het betreft hier een versterkte, voormalige boerenhoeve "Hofstede Petersburg" met een rijke geschiedenis. Deze boerenhoeve is rond 1857 herbouwd en in de afgelopen jaren verbouwd tot een moderne woonboerderij (voorhuis) met alle gemakken en comfort van deze tijd. Maar wel met behoud van authentieke details zoals luiken, balkenplafonds, glas-in-loodramen, paneeldeuren en zichtbare houten gebinten. Ook is de woning voorzien van HR-glas, dak-, muur- en vloerisolatie. Recent is er een hybride warmtepomp (bouwjaar 2023) geïnstalleerd. Deze warmtepomp is gecombineerd met de CV-ketel. De warmtepomp zorgt voor een groot deel van de warmte in de woning. De CV-ketel springt bij als het buiten erg koud is. Tevens zorgt de CV-ketel voor het warme water in de badkamer en keuken. De gehele begane grond en de badkamer zijn voorzien van vloerverwarming. Op het dak van de schuur zijn maar liefst 35 zonnepanelen geplaatst. Door deze verduurzamingen is er een gunstig energielabel B ontstaan. Het verbruik van de huidige bewoners (2 personen) is circa 380 m3 gas en een overschot van circa 4.000 kWh (teruggeleverd) per jaar.

KENMERKEN
Bouwjaar: ca. 1857
Woonoppervlakte: ca. 176 m2
Externe bergruimte: ca. 39 m2
Perceeloppervlakte: 3.617 m2
Energielabel: B

WELKOM bij de Welysestraat 4 in Dodewaard
Via de fraaie oprijlaan is de zij-entree van de woning te bereiken. Hal, wandtoilet met fontein, toegang naar de eetkamer/keuken.

EETKAMER ANNEX KEUKEN
Zeer royale eetkamer met openslaande deuren naar de tuin. Vanuit de eetkamer is er fraai zicht over de weides richting de Waalbandijk. Aansluitend aan de eetkamer is de half-open keuken gesitueerd. De lichte keuken is in een hoekopstelling geplaatst en voorzien van inbouwapparatuur: koelkast, combimagnetron, vaatwasser, inductiekookplaat en afzuigschouw.

WOONKAMER
Via een brede toog is vanuit de eetkamer de woonkamer te bereiken. De woonkamer heeft meerdere raampartijen met ook mooi zicht over de weides en de Waalbandijk. In de woonkamer is een sfeervolle houtkachel aanwezig. De woonkamer heeft ruimte voor het plaatsen van een royale zithoek, in de eetkamer is ruimte voor het plaatsen van een 6/8-persoons eethoek.

WAS/BERGRUIMTE
Vanuit de eetkamer is een handige was/bergruimte te bereiken. Hier is een wasmachine- en drogeraansluiting aanwezig, ook is hier de Nefit HR CV-combiketel (bouwjaar 2003) en de hybride warmtepomp (bouwjaar 2023) geplaatst.

TWEEDE HAL
Vanuit de keuken is de 2e hal te bereiken. Vanuit deze hal is er een toegang naar de voortuin en een trapopgang naar de 1e verdieping. Ook is hier de meterkast en een handige provisie/trapkast aanwezig.

WERKKAMER
Vanuit deze hal is een praktische werkkamer (circa 18 m2) op de begane grond te bereiken. Deze kamer is nu in gebruik als werkkamer, maar ook uitstekend geschikt als slaap/speel/televisiekamer. De kamer is voorzien van openslaande deuren met toegang naar de tuin.

De begane grond is voorzien van vloerverwarming.

EERSTE VERDIEPING
Via de trapopgang vanuit de hal is de verdieping te bereiken. Ruime overloop met daglicht en toegang naar 3 goede slaapkamers (circa 23, 16 en 7 m2) Alle slaapkamers zijn voorzien van dakvensters met veel lichtinval. De overloop en de 2 grootste slaapkamers hebben een fraai balkenplafond.

BADKAMER
Moderne en lichte badkamer met een hoekligbad, inloopdouche met regen- en handdouche, drainagegoot en glaswand, dubbele wastafel met meubel en badkamerkast, 2e wandtoilet. De badkamer is tevens voorzien van vloerverwarming (bouwjaar 2000), mechanische ventilatie en een dakvenster voor extra ventilatie.

TWEEDE VERDIEPING
Ook de 2e verdieping is middels een vaste trap te bereiken. Hier is een grote bergzolder met dakvenster aanwezig. Eventueel is het mogelijk om hier extra speel/werk/studeerruimte te realiseren.

GROTE SCHUUR & DUBBELE CARPORT
Op het perceel is een grote schuur met verdieping aanwezig. Deze schuur heeft afmetingen van circa 6,77 x 5,75 m1 en is verdeeld in 2 delen. Een gedeelte is voorzien van openslaande deuren. Het andere gedeelte is voorzien van 2 loopdeuren en een luik met toegang naar de verdieping. Op deze verdieping is veel bergruimte aanwezig. Aansluitend aan deze schuur is een grote dubbele carport aanwezig. Deze carport is voorzien van elektra, heeft afmetingen van circa 5,84 x 6,96 m1 en biedt overdekte parkeergelegenheid voor 2 auto's. De voorbereidingen voor een laadpaal t.b.v. een elektrische auto is tot in de schuur aanwezig.

TUIN & WEIDE
De woning is op een groot perceel van maar liefst 3.617 m2 gelegen. Aan de voorzijde is een royale en fraai aangelegde tuin met een groot zonneterras, gazon en borders. De borders zijn aangeplant met struiken en planten. Tevens zijn er diverse hagen en berken- en esdoornbomen geplant, ook is er een siervijver aanwezig. Vanuit de tuin is er mooi zicht over de weides en op de Waalbandijk, maar wel met behoud van veel privacy! De voor- en zijtuin zijn gunstig gelegen op het zuiden en westen. Door de diverse bomen zijn er zowel zon- als schaduwplaatsen te vinden in de tuin.
Aansluitend aan de zijtuin is een verhard buitenterrein met parkeergelegenheid voor meerdere auto's op eigen terrein aanwezig. Ook is hier de grote schuur met aansluitend een dubbele carport geplaatst. Voor de carport is de fraaie inrijlaan gelegen. Aansluitend aan deze inrijlaan is een weide aanwezig. Door het royale perceeloppervlak zijn er volop mogelijkheden. Zoals het houden van hobbydieren, realiseren kinderspeelplaats of voor een ZZP-er die veel (opslag)ruimte nodig heeft. In de tuin en aan de woning zijn diverse water- en stroompunten aanwezig.

LIGGING
Deze woonboerderij is op een geliefde locatie aan de rand van Dodewaard, in buurtschap Hien, gelegen. De woning grenst aan de voorzijde aan de Waalbandijk. De Waalbandijk vormt de barrière tussen de uiterwaarden van de Waal en het binnendijkse woongebied. In de uiterwaarden is het heerlijk wandelen en struinen met mooie vergezichten en uitzicht op de Waal. De Waal is de voornaamste rivier voor de scheepsvaart, er is dan ook veel scheepsverkeer te zien op de Waal.
Door de ligging aan de rand van het dorp is het op deze locatie heerlijk vrij en landelijk wonen, maar toch op korte afstand van winkels, scholen en voorzieningen. Zowel het centrum van Dodewaard als 2 basisscholen zijn in circa 6 fietsminuten te bereiken. In Dodewaard zijn o.a. een Coop-supermarkt, Action, bloemisterij, sportwinkel, opticien, gezondheidscentrum, apotheek en tandartspraktijk gevestigd. Tevens zijn er 2 cafetaria's en een chineesrestaurant gevestigd. Dodewaard kent een rijk verenigingsleven met o.a. een voetbal- en tennisvereniging.
Via de Welysestraat/Waalbandijk en de Dodewaardsestraat is er een goede ontsluiting naar de oprit van de A-15. Deze oprit is in circa 5 autominuten te bereiken. Via de A-15 zijn de nabijgelegen steden Tiel, Nijmegen en Arnhem snel te bereiken. Het treinstation Hemmen-Dodewaard is op fietsafstand gelegen. Via dit treinstation zijn voornoemde steden ook goed te bereiken.
Kortom het is vrij en landelijk wonen in deze woonboerderij maar toch op korte afstand van winkels, voorzieningen, scholen, treinstation en ontsluitingswegen!

INDELING
Begane grond: Entree, hal wandtoilet met fontein, eetkamer met openslaande deuren naar tuin, was/bergruimte, half-open keuken, woonkamer. 2e Hal met toegang naar de voortuin, trapopgang naar 1e verdieping, meterkast, provisie/trapkast, werkkamer met openslaande deuren naar tuin.
1e Verdieping: Overloop, 3 slaapkamers, badkamer.
2e Verdieping: Via vaste trap te bereiken 2e verdieping met veel bergruimte en dakvenster.

BIJZONDERHEDEN
- Gemoderniseerde en gerenoveerde halfvrijstaande woonboerderij (voorhuis).
- Goed onderhouden, karakteristieke woning. Instapklaar!
- Voorzien van een hybride-warmtepomp (bouwjaar 2023) en 35 zonnepanelen. Energielabel B.
- Authentieke details zoals fraaie gebinten, glas-in-loodramen, paneeldeuren en balkenplafond nog aanwezig.
- Grote schuur van circa 39 m2 met aansluitend een dubbele carport met overdekte parkeergelegenheid voor 2 auto's.
- Groot perceel van maar liefst 3.617 m2.
- Mogelijkheid voor het houden van hobbydieren of voor een ZZP-er die (opslag)ruimte nodig heeft.
- Fraaie inrijlaan.
- De voorbereidingen voor een laadpaal t.b.v. een elektrische auto is tot in de schuur aanwezig.
- 3-Fasen aansluiting aanwezig.
- In 2013/2017 is de gehele begane grond voorzien van vloerverwarming. Ook de badkamer is voorzien van vloerverwarming.
- In de woonkamer is een sfeervolle houtkachel aanwezig.
- Fraai aangelegde tuin met veel privacy.
- In de tuin is een puls aanwezig. Tevens is hier een stroompunt aanwezig.
- Aan de Waalbandijk gelegen. De uiterwaarden en de Waal zijn dan ook op loopafstand gelegen.
- Heerlijk vrij en landelijk wonen, maar toch op korte afstand van winkels en scholen.