Woning te koop: Roland Holsthof 11 5044PP Tilburg

Roland Holsthof 11

Tilburg 5044PP

Verkoopmakelaar

Eric Oostelbos Makelaardij Ketelhavenstraat 41
Tilburg 5045NG

013-5705577
info@ericoostelbosmakelaardij.nl
www.ericoostelbosmakelaardij.nl

Type woning Eengezinswoning

Woonoppervlakte 144 m²

Aantal kamers 6

Aangeboden sinds 3 oktober 2024

Omschrijving

Je zult hier fantastisch wonen! De huidige eigenaren hebben met veel genoegen maar liefst 50 jaar hier gewoond. Dat zegt genoeg over het wooncomfort dat dit gezinshuis en zijn omgeving te bieden heeft! Nu is het aan de volgende bewoner om van deze woning een thuis te maken. Deze fijne eindwoning met garage, bergingen, voor- en achtertuin is ideaal gelegen aan een groen en rustig plein; een perfecte plek voor kinderen om veilig te spelen. Daarnaast ligt de woning zeer centraal ten opzichte van het Wandelbos, basis- en voortgezet onderwijs, winkels (Paletplein), het treinstation en uitvalswegen. Met een sfeervolle woonkamer met serre, een separate werk-/studeerhoek, een moderne keuken, 4 slaapkamers en een eigentijdse badkamer biedt de woning voldoende ruimte voor een heel gezin. Een bezichtiging meer dan waard!

SFEERVOL EN RUIM
Via de grotendeels bestrate voortuin bereikt u de entree van de woning, voorzien van een kunststof deur en een naastgelegen raam met HR++ beglazing, geplaatst in 2009. Bij binnenkomst betreedt u de hal, welke is afgewerkt met een houten vloer, stucwerk wanden en plafond. In de hal bevindt zich een radiator en heeft u toegang tot de toiletruimte, die volledig is betegeld en voorzien van een staand toilet en een fonteintje. Vanuit de hal komt u in de royale woonkamer.

De royale woonkamer is sfeervol en ruim, voorzien van een houten vloer, stucwerk wanden en plafond. Aan de voorzijde van de woonkamer bevindt zich de zithoek met een groot raam dat een fijn vrij uitzicht biedt over het groene plein aan de voorzijde. De trapopgang naar de eerste verdieping is subtiel afgesloten met een schuifdeur, en er is een deur naar de provisiekast met meterkast onder de trap.

Aan de achterzijde van de woonkamer bevindt zich het eetgedeelte, dat grenst aan de aangebouwde glazen serre (1996). De serre is voorzien van inbouwspots, een kunststof schuifpui en een loopdeur die toegang biedt tot de achtertuin. Deze ruimte is perfect voor het creëren van een gezellige eet- of zithoek.

De open keuken, vernieuwd in april 2018, heeft een moderne L-vormige opstelling met een composiet blad en een rvs spoelbak. De keuken biedt voldoende kastruimte en is uitgerust met diverse inbouwapparatuur, waaronder een inductie kookplaat, een grote rvs afzuigkap, een combioven/magnetron, een koelkast, een vriezer met drie laden, een vaatwasser en een Quooker met boiler. De keuken is afgewerkt met een tegelvloer en het plafond is voorzien van spots.

Aangrenzend aan de woonkamer bevindt zich een separate kantoor-/werkruimte, die deel uitmaakt van de voormalige garage. Deze ruimte heeft een verlaagde vloer, een ventilatierooster, stucwerk wanden en plafond, wat het een ideale plek maakt voor thuiswerken of studeren.

Via de serre is de verwarmde bergruimte bereikbaar, die eveneens deel uitmaakt van de voormalige garage. Deze bergruimte heeft een tegelvloer en biedt aansluitingen voor wasapparatuur. Tevens is er toegang tot een tweede bergruimte met tegelvloer, waar de CV-ketel (bouwjaar 2016) staat opgesteld. Deze ruimte is voorzien van een uitstortgootsteen en een buitendeur die leidt naar het achtergelegen parkeer- en manoeuvreerterrein.

PRAKTISCHE INDELING
Via een trap met vloerbedekking bereikt u de overloop van de eerste verdieping. Hier bevinden zich drie goed ingerichte slaapkamers, een comfortabele badkamer en een separate toiletruimte. Twee slaapkamers liggen aan de achterzijde van de woning en zijn afgewerkt met een laminaatvloer en een strakke wand- en plafondafwerking. De grootste van deze twee kamers beschikt tevens over een vaste kast. De derde slaapkamer is aan de voorzijde van de woning gesitueerd en betreft een ruime kamer met een prachtig uitzicht op het groene plein. Ook deze kamer heeft een vaste kast en een soortgelijke afwerking als de overige slaapkamers, wat zorgt voor een lichte en rustige sfeer. De badkamer en de separate toiletruimte zijn stijlvol en functioneel ingericht. Beide volledig betegeld en in dezelfde stijl uitgevoerd (2002). De badkamer is ingericht met een ligbad, douche, wastafelmeubel en designradiator. De inbouwspots in het stucwerk plafond zorgen voor optimale verlichting. Een groot raam met daarboven een klepraampje biedt veel natuurlijk licht, ventilatie en een vrij uitzicht op het plein. De separate toiletruimte beschikt over een wandcloset. Verder is de gehele eerste verdieping uitgerust met kunststof raamkozijnen waarin HR++ beglazing (2006 achter / 2009 voor) en horren bij de draai-/kiepramen.

VERRASSEND
De tweede verdieping is bereikbaar via een vaste trap en is afsluitbaar bij de overloop op de eerste verdieping. Bij aankomst op de voorzolder vindt u een ruimte met vloerbedekking, deels voorzien van schrootjes wandbekleding en deels spuitwerk. Het plafond is recent geïsoleerd (project Tilburg) en voorzien van platen. De voorzolder biedt handige open bergruimte, ideaal voor opslag van seizoensgebonden spullen en andere benodigdheden.

De L-vormige vierde slaapkamer is royaal en heeft een klein dakraam en een grote dakkapel met dubbele beglazing, die bijna de volledige breedte van de woning beslaat. Hierdoor geniet u van veel natuurlijk licht en extra ruimte. De slaapkamer is verder afgewerkt met schrootjes aan de wanden en het plafond, en de vloer is voorzien van vloerbedekking. Achter het knieschot bevindt zich een afgesloten bergruimte, aangevuld met diverse praktische nisjes voor extra opbergmogelijkheden. Deze ruime, multifunctionele kamer is ideaal voor gebruik als hoofdslaapkamer, logeerkamer of hobbyruimte, en draagt bij aan de veelzijdigheid van deze woning.

PRAKTISCH EN SFEERVOL
De woning beschikt over zowel een voortuin als een achtertuin, elk met hun eigen kenmerken en voorzieningen. De grotendeels bestrate voortuin is praktisch ingericht en voorzien van elektra en een waterpunt. Via deze voortuin heeft u toegang tot de entree van de woning en heeft een prettig vrij uitzicht over het groene plein, daar waar kinderen heerlijk ouderwets buiten kunnen spelen. De achtertuin is grotendeels voorzien van sierbestrating en is volledig omsloten, wat zorgt voor veel privacy. Er is een poort naar de achterom en de tuin is verfraaid met enkele kleurrijke plantenperken, wat een vrolijke en uitnodigende sfeer creëert. Verder bevindt zich in de achtertuin een buitenkraan, een elektrapunt en een vrijstaande stenen berging, ideaal voor het opbergen van tuingereedschap, fietsen of kinderspeelgoed zoals tractors, skelters of fietsjes. Deze berging is voorzien van elektra en verlichting, wat het gebruiksgemak vergroot. Naast de woning zijn garageboxen gesitueerd, waarvan er drie bij de woning horen. Twee van deze garageboxen zijn met de woning samengevoegd en worden momenteel gebruikt als berging, werk-/wasruimte en hobbyruimte. De derde garagebox wordt als traditionele garage gebruikt en is uitgerust met een elektrische deur, wat het parkeren van een auto of motorfiets eenvoudig maakt.

TUIN
De combinatie van de praktische voortuin, het vrije uitzicht over het groene plein aan de voorzijde, de sfeervolle achtertuin en de veelzijdige bijgebouwen maakt deze woning ideaal voor gezinnen. Het biedt volop mogelijkheden voor buitenleven, het beoefenen van hobby’s en het hebben van voldoende opslagruimte.

WOONOMGEVING
Deze fijne gezinswoning is gelegen in de Auteurs-buurt in de wijk Wandelbos-Zuid aan een groen, rustig plein met op loopafstand het Wandelbos en het Paletplein, waar lokale winkels en voorzieningen te vinden zijn. De buurt heeft een kindvriendelijk karakter, met basisscholen en een kinderboerderij in de nabijheid. Uitvalswegen en treinstation liggen binnen handbereik, waardoor de locatie zowel rustig als goed bereikbaar is en dus een ideale omgeving voor gezinnen!

BIJZONDERHEDEN
Bouwjaar 1965
Inhoud ca. 534 m³ (conform NEN 2580 meetrapport) *
Gebruiksoppervlak wonen ca. 144 m² (conform NEN 2580 meetrapport) *
Overige inpandige ruimte ca. 7 m² (conform NEN 2580 meetrapport) *
Externe bergruimte ca. 19 m² (conform NEN 2580 meetrapport) *
Perceeloppervlakte 195 m²
Energielabel B
Schilderwerken buiten uitgevoerd in 2020

De woning is aangesloten op het stadsverwarmingsnet, heeft een Cv-ketel (Remeha Avanta, bouwjaar ca. 2016) t.b.v. warm water, beschikt over dak- en muurisolatie en is voorzien van isolerende beglazing; grotendeels HR++.

In de op te stellen verkoopakte zal gebruik worden gemaakt van de in artikel 5 van het VBO-koopcontract genoemde waarborgsom/bankgarantie.

Aanvaarding: in overleg.

De Meetinstructie is gebaseerd op de NEN2580. De Meetinstructie is bedoeld om een meer eenduidige manier van meten toe te passen voor het geven van een indicatie van de gebruiksoppervlakte. De Meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit, door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting.

* De NEN 2580 meetnorm is een eenduidige meetnorm, waarbij met bepaalde richtlijnen rekening gehouden wordt. Zo wordt o.a. een zolder zonder vaste trap of met een lichtoppervlakte (bv dakraam) kleiner dan 0,5 m² niet tot de woonoppervlakte gerekend. Hierdoor kan de woonoppervlakte soms kleiner lijken dan de daadwerkelijke vloeroppervlakte en kleiner lijken dan bij vergelijkbare woningen waar de makelaar de meetnorm niet toe heeft gepast. Ondanks het feit dat de meetnorm verplicht is, hanteren niet alle makelaars consequent de norm. Eric Oostelbos Makelaardij laat haar woningen inmeten door een erkend bedrijf. Het meetrapport van deze woning is dan ook, indien gewenst, ter inzage.