Met welke juridische aspecten moet je rekening houden als starter?

Met welke juridische aspecten moet jij als onervaren starter op de woningmarkt rekening houden als je een woning koopt? VBO-huisadvocaat mr. Johan van de Sande geeft je in dit artikel wat richtlijnen mee, zodat jij niet voor nare verrassingen komt te staan.

Als vastgoedadvocaat krijg ik regelmatig vragen van kopers die een schadeclaim willen instellen tegen de verkoper van hun woning, omdat zij een verborgen gebrek hebben ontdekt. Het is dan toch zonneklaar dat de verkoper de herstelkosten moet vergoeden? Nee, daar is meer voor nodig. Ik leg je de regels uit.

Inclusief gebreken
Als je een woning koopt, verkeert deze meestal niet in nieuwstaat. De verkoper is geen aannemer die een nieuwbouwhuis oplevert. In de koopakte is daarom vermeld dat het verkochte wordt overgedragen in de staat waarin het zich bevond ten tijde van de totstandkoming van de koop met alle zichtbare en onzichtbare gebreken.

Dat de koper de zichtbare gebreken aanvaardt, is natuurlijk logisch. Daarmee is rekening gehouden bij het bepalen van de koopprijs. Dat zal niet het geval zijn bij onzichtbare gebreken. Die kende je als koper niet. Toch neem je op grond van de regelingen in de koopakte het risico van onzichtbare gebreken letterlijk en figuurlijk op de koop toe. Om die reden heb je als koper een onderzoeksplicht.

Het woord ‘onderzoeksverantwoordelijkheid’ is trouwens beter. Als koper ben je immers niet verplicht om te onderzoeken, maar als je dat nalaat dan schiet je in eigen voet. Het is immers je eigen verantwoordelijkheid. Dat ligt anders als de verkoper een verborgen gebrek kende, maar niet meldde. Zijn spreekplicht weegt zwaarder dan je eigen onderzoeksverantwoordelijkheid als koper.

De rechter oordeelt in dergelijke gevallen dat het onredelijk zou zijn als een zwijgende verkoper ermee weg zou kunnen komen dat hij als verweer stelt dat de koper dan maar beter had moeten onderzoeken. Maar, bewijs maar eens dat verkoper dat gebrek kende!

Conformiteitseis
Toch komen niet alle onzichtbare gebreken voor rekening van de koper. In het model-koopcontract verklaart de verkoper namelijk nadrukkelijk dat het verkochte de eigenschappen heeft die nodig zijn voor het bestemde gebruik als woning. Dat betekent dat zeer ernstige gebreken die dit gebruik in de weg staan voor risico komen van de verkoper, ook als de verkoper zo’n ernstig gebrek niet kende.

Maar let op: het moet gaan om ernstige gebreken die het gebruik van als woning in de weg staan. Denk daarbij aan constructiegebreken, gevaarlijke elektra, aanzienlijk voortgeschreden boktor, zeer hoog vochtgehalte et cetera. 

In de praktijk blijkt het heel lastig te zijn om te bepalen of een verborgen gebrek dermate ernstig is dat dit leidt tot zogenaamde ‘non-conformiteit’. Er wordt daarom ook regelmatig geprocedeerd over dergelijke zaken en het is niet eenvoudig om vooraf te bepalen waar de grenzen liggen. Vaak moet er een deskundige aan te pas komen om de aard, ernst en oorzaak van het gebrek te bepalen.

Ouderdomsclausule
Het conformiteitsvereiste kan door partijen worden beperkt of zelfs worden uitgesloten. Met name als het gaat om de verkoop van een oudere woning, waar de mogelijkheid van ernstige gebreken groter is, zal een verkoper willen bepalen dat gebreken die verband houden met de ouderdom van de woning voor rekening komen van de koper. In die ouderdomsclausule staat dat de woning oud is, de materialen indertijd van mindere kwaliteit waren of de kwaliteit is afgenomen en dat daaruit voortvloeiende gebreken voor rekening van de koper komen.

De verkoper kan nog verder zijn aansprakelijkheid uitsluiten met de clausule dat alle gebreken, van welke aard, omvang en ernst dan ook voor rekening van de koper komen. In dat geval wordt de woning ‘as is where is’ gekocht door de koper. Maar ook hier geldt: als de verkoper op de hoogte was van gebreken, dan blijft hij verplicht dat te melden aan de koper. 

Als je als koper met dergelijke clausules wordt geconfronteerd, en de verkoper deze niet wil schrappen, is het nog belangrijker om een bouwkundig onderzoek te laten uitvoeren. Bovendien is het in alle gevallen verstandig om je bij te laten staan door een VBO-makelaar, of je nu koopt of verkoopt.

Een VBO-makelaar is goed op de hoogte van alle soorten koopcontracten en de daaraan verbonden consequenties. Als je nog nooit heb autogereden, ga je ook niet zelf achter het stuur zitten maar laat je je rijden door een ervaren chauffeur. Zo is het ook bij het sluiten van koopovereenkomsten.