Overweeg je een woning op erfpacht te kopen? Dit moet je weten!

Bij het kopen van een woning komt veel kijken, zeker als deze op erfpachtgrond staat. Als koper heb je een onderzoeksplicht en moet je goed opletten. In dit artikel bespreken de deskundigen van VBO de voor- en nadelen van erfpacht, de risico’s die ermee gepaard gaan, en geven we uitgebreid advies.

Wat is erfpacht?
Bij erfpacht blijft de grond eigendom van een ander, zoals de gemeente of een particuliere grondeigenaar. Jij, als koper, krijgt het recht om de grond te gebruiken tegen een vergoeding, de zogenaamde canon. Zie hiervoor de akte van vestiging. Dit zakelijke recht is vastgelegd in een notariële akte en kan gelden voor een bepaalde of onbepaalde tijd. 

De grondeigenaar, ook wel blooteigenaar of erfverpachter genoemd, behoudt het eigendom en kan op deze manier invloed uitoefenen op de toekomstige ontwikkelingen van het gebied, zoals bijvoorbeeld bij natuurbeheer door Staatsbosbeheer.

De canon, de jaarlijkse vergoeding die je betaalt voor het gebruiksrecht, wordt berekend door de grondwaarde te vermenigvuldigen met een canonpercentage. Het is belangrijk om bij het aangaan van erfpacht de fysieke staat van de grond vast te stellen, zodat bij het einde van de erfpacht de juiste investering kan worden bepaald. Hierbij hoef je als erfpachter niet extra te betalen voor de waardevermeerdering die je zelf hebt gerealiseerd.

Voor- en nadelen 

• Lagere koopprijs: Woningen op erfpachtgrond zijn vaak goedkoper omdat je de grond niet koopt, maar alleen het gebruiksrecht. Dit kan aantrekkelijk zijn als je budget beperkt is.

• Onvoorspelbare kosten: De canon kan periodiek worden herzien, wat kan leiden tot onverwachte stijgingen van je woonlasten. Er is geen standaardmethode om de waarde van de grond te bepalen voor erfpachtcontracten, wat kan zorgen voor onzekerheid over toekomstige kosten.

• Beperkte financieringsmogelijkheden: banken zijn vaak terughoudend met het verstrekken van hypotheken voor woningen op erfpachtgrond, vooral als de erfpachtvoorwaarden niet voldoen aan hun richtlijnen.

• Rechtsonzekerheid: Verschillende erfpachtcontracten binnen dezelfde buurt kunnen leiden tot onduidelijkheid en rechtsonzekerheid.

• WOZ-waarde: De WOZ-waarde van je woning is gebaseerd op vergelijkingspanden met volle eigendom, ongeacht het gevestigde beperkte recht zoals erfpacht, wat kan leiden tot een hogere belastingaanslag.

• Contractuele beperkingen: Er kunnen restricties in de erfpachtvoorwaarden staan, zoals het melden van verbouwingen aan de grondeigenaar of het vragen van toestemming voor het vestigen van een hypotheek. Ook kan de verplichting bestaan om het blooteigendom te kopen, wat een financiële last kan vormen.

• Extreme stijgingen van canons door gekke samenstellingen van het canonpercentage bij herziening kunnen bestaan. Dit is dus erg onvoorspelbaar en de taxatieprocedure is voor erfpachters vaak onduidelijk. Interessant is om te onderzoeken wat bij de aanvangscanon (de eerste canon) de grondslag was voor de berekening van de canon en welke grondslag toen gebruikt is. 

Let bij de samenstelling van het canonpercentage op de volgende zaken: 

- een vergoeding voor administratie en beheer
- een rentepercentage
- (Dubbele) inflatiecorrectie/vergoeding 
- een risico-opslag. Dit is opmerkelijk, aangezien het risico van een grondeigenaar beperkt is en het risico voor de erfpachter veel hoger is omdat hij/zij het risico heeft van opstal en beplanting. 

• Erfpacht kan tijdelijk, voortdurend of eeuwigdurend zijn. 

- Bij tijdelijke erfpacht brengt het onzekerheid met zich mee, omdat bij verlenging de canon kan worden herzien en er een nieuwe akte moet worden opgesteld, waarbij ook overdrachtsbelasting verschuldigd kan zijn. 
- Bij voortdurende erfpacht kunnen de canon en de algemene voorwaarden periodiek (meestal na 50 jaar) worden herzien.
- Bij eeuwigdurende erfpacht kunnen de canon en de algemene voorwaarden alleen worden gewijzigd met wederzijdse toestemming, wat meer zekerheid biedt.

Waar moet je op letten bij het kopen van een woning op erfpacht?

• Type erfpacht: Controleer welk type erfpacht van toepassing is (tijdelijk, voortdurend of eeuwigdurend) en de betalingsregeling (vaste canon, geïndexeerde canon of afgekochte erfpacht (= vooruitbetaalde canon)

• Resterende looptijd: Kijk naar de resterende looptijd van de erfpacht in de akte van vestiging.

• De canon: op regelmatig terugkerende tijdstippen dient de erfpachter de canon te betalen, zie de akte van vestiging. Wellicht is deze al afgekocht en onderzoek wat de actuele en verwachte lasten zijn.

• Voorwaarden en financierbaarheid: Zorg ervoor dat de erfpachtvoorwaarden voldoen aan de financierbaarheidscriteria van banken. Laat de voorwaarden desnoods toetsen door een notaris, die een erfpachtopinie kan opstellen. Voldoen ze niet, dan kan je vragen aan de grondeigenaar de erfpachtvoorwaarden te wijzigen.

Erfpachtrechten zijn financierbaar als: 

- Als er informatie is gedeeld in de akte van uitgifte over de looptijd van het erfpachtrecht en de vergoeding van de erfpachter bij het einde van de erfpacht.
- De actuele canon moet bekend zijn en de (verwachte) lastenontwikkeling. 
- De akte van uitgifte mag niet bepalen dat de erfpachter verplicht is het bloot eigendom op enig moment te kopen. 
- De bloot eigenaar mag niet zelf eenzijdig bepalen de erfpachtvoorwaarden te wijzigen. 
- En de voorwaarden mogen geen bepalingen bevatten die het genotsrecht van de erfpachter materieel aantasten. 

• Verlenging en herziening: Let op de termijn voor herziening van de canon en eventuele algemene erfpachtvoorwaarden, omdat dit je toekomstige woonlasten kan beïnvloeden. Deze nieuwe erfpachtvoorwaarden mogen rechten niet worden beperkt t.o.v. de oude en geen sprake zijn van benadeling of dat de positie van de erfpachter verslechterd. Er is geen wettelijk recht op een overgangsregeling. 

• Overdrachtsbeperkingen: Controleer of er beperkingen zijn bij de overdracht, zoals toestemming van de grondeigenaar voor verkoop of het verbod op het vestigen van een hypotheek. De grondeigenaar kan niet van alles eisen om de reden van redelijkheid en billijkheid. Wel zaken als het verdelgen van ongedierte en het baggeren van sloten. De overdacht vindt plaats via notariële akte.

• Mogelijke wijzigingen in het erfpachtstelsel.
• Ontwikkelingen in de vastgoedmarkt.  

Afwegingen bij het verwerven van eigendom
In sommige gemeentes kun je ervoor kiezen om de grond volledig in eigendom te verwerven. Overweeg de volgende redenen:

• Financiële motieven: Eigendom kan leiden tot betere verkoopbaarheid, hogere waarde, en minder onzekerheid over herzieningen van de erfpacht.

• Redenen om geen eigendom te verwerven: Als het te duur is, de canon al is afgekocht, of het fiscaal voordeliger is om erfpacht te behouden.

Afkoop van de canon en het opzeggen van erfpacht
Het afkopen van de canon kan zekerheid bieden voor de toekomst, maar is niet altijd een recht. Afkoop kan vaak met een hypotheek worden gefinancierd, maar het brengt wel het verlies van fiscale aftrekbaarheid van de canon met zich mee. De rente op de lening voor de afkoopsom is daarentegen wel aftrekbaar. De erfpachter wordt geen eigenaar, tenzij anders vermeld.

Het (tussentijds)afkopen van de canon wordt niet belast door overdrachtsbelasting. Een erfpacht kan door de erfpachter worden opgezegd, tenzij in de akte van vestiging anders is bepaald. Een grondeigenaar kan de erfpacht beëindigen in situaties van algemeen belang, zoals bij de aanleg van infrastructuur, of bij ernstige tekortkomingen van de erfpachter, zoals wanbetaling of illegale activiteiten.

Advies: laat je adviseren door een makelaar
Het is cruciaal om de erfpachtvoorwaarden goed te begrijpen en de financiële en juridische implicaties zorgvuldig af te wegen. Een VBO-makelaar kan je helpen om een weloverwogen beslissing te nemen door de specifieke situatie van de woning te analyseren en te adviseren over de beste stappen.